La loi Scellier BBC

ATTENTION : LA LOI SCELLIER BBC EST DÉSORMAIS ABROGÉE, ELLE EST REMPLACÉE DEPUIS LE 1 JANVIER 2013 PAR LA LOI DUFLOT

La loi de Finances prévoit une modification de la réduction d’impôt pour les investissements immobiliers réalisés sous le dispositif Scellier à partir du 1er janvier 2012. Cette nouvelle réforme donne une tournure définitivement écologique au dispositif Scellier : le logement doit désormais être aux normes Bâtiment Basse Consommation pour être éligible au dispositif.

Les acquisitions de logements non labellisés BBC ne bénéficient plus de la réduction d’impôt Scellier.

La loi Scellier BBC 2012 devient donc l’unique dispositif qui permet de réduire ses impôts en réalisant un investissement immobilier. La loi Scellier serra définitivement abrogée le 1 er janvier 2013. 2012 est donc la dernière année pour pouvoir profiter de cette réduction d’impôt exceptionnelle.

Le montant de l’avantage fiscal constitue l’unique différence entre les deux dispositifs : le dispositif Scellier BBC répond aux même conditions et modalités d’application que le dispositif Scellier « classique ». Le plafond de l’acquisition immobilière est fixé à 300 000 euros et une seule opération est possible par an. Les conditions de mise en location, le zonage, les plafonds de loyers, l’option Scellier social, les cas de perte l’avantage fiscal et les autres modalités d’application de la réduction fiscale Scellier BBC sont régie par la loi Scellier 2008-1443 du 30 décembre 2008 (article 199 septvicies du Code Général des Impôts).

Le plafond de l’acquisition immobilière est fixé à 300 000 euros et une seule opération est possible par an. Les conditions de mise en location, le zonage, les plafonds de loyers, l’option Scellier social, les cas de perte l’avantage fiscal et les autres modalités d’application de la réduction fiscale Scellier BBC sont régie par la loi Scellier 2008-1443 du 30 décembre 2008 (article 199 septvicies du Code Général des Impôts).

Avantages du Scellier BBC

1/ La possibilité de louer le logement aux ascendants et descendants du propriétaire : l’investisseur peut louer son bien pendant les neufs ans de la défiscalisaiton à un mmembre de sa famille (ascendant et descendant) qui ne fait pas partie de son foyer fiscal.

2/ Réaliser un déficit foncier en plus de la défiscalisation

En plus de l’avantage fiscal calculé en pourcentage du prix de revient du logement, l’investisseur peut déduire de son revenu global dans la limite de 10.700 les frais liés à son investissement : taxe foncière, honoraires des administrateurs de biens, cotisations d’assurance des garanties locatives (impayés de loyers, détériorations immobilières, absence de locataire), les charges de syndics ou des frais liés aux intérêts d’emprunt.

3/ Bénéficier du report de la réduction d’impôt Scellier BBC

Dans l’hypothèse où le droit à réduction d ‘impôt dépasse l’impôt dû par le contribuable une année, l’excédent se reporte l’année suivante. Ce solde constitue un crédit d’impôt reportable pendant 6 ans et permet au contribuable de déiscaliser l’intégralité de ses impôts malgré des fluctuatios importantes du montant d’impôts à payer d’une année sur l’autre.

4/ Defiscaliser en Scellier BBC en indivision

La loi prévoit la possibilité de réaliser un investissement Scellier BBC en indivision avec pour chaque indivisiaire un droit à réduction d’impôt proportionnel à la quote-part de son droit de propriété sur le bien.

Exemple d’une défiscalisation Scellier BBC

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un logement de 200 000 euros (prix de revient = prix d’achat, avec les frais de notaire, les commissions des intermédiaires, la TVA, les taxes d’enregistrement et la publicité foncière).

La norme bâtiment basse consommation

La norme Bâtiment Basse Consommation créée par l’Arrêté du 8 mai 2007 repose sur l’utilisation de matériaux et équipements économes en énergie.
Elle limite la consommation énergétique maximale d’un logement à 50kWh/m² par an pour les constructions neuves et à 80 kWh/m² par an pour les rénovations.
Cet objectif de consommation varient selon la zone climatique et l’altitude du logement construit ou rénové. Cette norme est quatre fois plus exigeante que la norme minimale RT 20005.
Le label BBC 2005  est délivré par l’association française Effinergie et par les organismes mandatés par celle-ci : l’association QUALITEL et ses filiales CERQUAL et CEQUAMI.
Le Grenelle de l’Environnement donne comme objectif la géneralisation de la norme Bâtiment Basse Consommation aux constructions neuves à tous les bâtiments tertiaires et publics dès 2011 et à toutes les autres constructions neuves à partir de 2012.

La BBC requiert le plus haut niveau de performance énergétique en RT 2005

Pour obtenir le label de haute performance énergétique, la réglementation impose un certain nombre de contraintes quant à l’équipement thermique des bâtiments. Lors des nouvelles constructions, une attention particulière est portée aux systèmes de chauffage de l’air et de l’eau, aux installations électriques d’éclairage, ainsi qu’au respect des critères de sécurité de l’habitat et au développement durable. L’attribution du label HPE est soumise à la réalisation d’un bâtiment dont la consommation énergétique est bien inférieure au niveau maximum fixé par la loi. Selon l’arrêté du 3 mars 2007, il existe cinq niveaux de performance énergétique susceptibles d’être reconnus par un label HPE :

1. HPE 2005 : pour les bâtiments ayant un niveau de consommation d’énergie jusqu’à 10% moins important que le maximum légal.
2. THPE 2005 : pour tout logement consommant entre 10% et 20% de moins que la limite légale.
3. HPE EnR 2005 : en plus des paramètres fixés par la norme HPE 2005, les bâtiments doivent être dotés d’un système utilisant les énergies renouvelables, à savoir une centrale de chauffage alimentée par la biomasse, voire une installation connectant le logement à un système de chauffage fonctionnant au moins à 60% grâce à la biomasse (notamment le bois).
4. THPE EnR 2005 : pour tout logement consommant 30% de moins que la limite autorisée par la loi. En outre, le logement doit être équipé de panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, ou bien de dispositifs à énergie éolienne ayant des performances de très haut niveau.
5. BBC 2005 : cette norme fixe un niveau de consommation en énergie primaire de 50 kWhep/m² tous usages confondus, mais cette limite peut varier en fonction de facteurs géographiques et environnementaux.

Systématisation de la norme BBC

Le secteur du bâtiment est aujourd’hui le secteur le plus énergivore avec une moyenne de 260 kWh/ m² par an. L’objectif du Grenelle de l’Environnement est de réduire des trois quarts son taux de consommation d’ici 2050. Plusieurs étapes sont prévues pour l’applicabilité de la norme BBC :

- d’ici fin 2012, tous les bâtiments de nouvelle construction verront leur niveau de consommation énergétique baisser de 50%. Le gouvernement a mis en place de nombreux dispositifs de soutien à ce processus, tels que la majoration du prêt à taux zéro pour les investissements en logements BBC, l’écoPTZ pour les rénovations lourdes et, bien sûr, le dispositif Scellier BBC.

- d’ici 2020, tous les bâtiments neufs devront consommer moins d’énergie que celle qu’ils arriveront à produire, de sorte à réaliser des réserves, plutôt que d’en consommer.

A l’heure actuelle, le département Ile-de-France à lancé le plus grand nombre de procédures de labellisation, mais les critères de la norme BBC demeurent difficiles à remplir pour ce qui concerne les logements collectifs. Au niveau européen, bien que 20 000 bâtiments aient été labellisés en France en 2009, l’Allemagne et la Suisse restent encore les pays les plus avancés dans l’application de la norme BBC.

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